/ / Grunty inwestycyjne cieszą się dużym zainteresowaniem

Grunty inwestycyjne cieszą się dużym zainteresowaniem

Grunty inwestycyjne

Ten post dostępny jest także w języku: English

Liczba transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych jest największa od ponad 20 lat, a zainteresowanie gruntami nie spadło pomimo pandemii Covid-19 i wciąż rosnących cen. W 2021 r. w ciągu niecałych trzech kwartałów wolumen obrotu gruntami w Polsce sięgnął 5 mld zł. Inwestorzy coraz chętniej zwracają uwagę na rynki regionalne, które do tej pory nie charakteryzowały się zbyt dużą aktywnością transakcyjną.

Zdaniem Emila Domerackiego, Dyrektora działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers, dobre wyniki w pierwszym półroczu 2021 r. są dowodem na to, że pandemia nie wpłynęła na rynek gruntów inwestycyjnych. Chociaż wraz z wybuchem pandemii w pierwszej połowie 2020 r. rynek chwilowo zamarł, już w drugim półroczu sytuacja wróciła do normy i pojawiły się wirtualne spotkania, wizytacje, a także pierwsze transakcje. Pandemia nie przyczyniła się również do spadku cen gruntów, które od 2005 r. wzrosły o ok. 70%.

Nowym trendem okazały się również inwestycje na rynkach regionalnych, które poprzednio nie cieszyły się zbyt dużym zainteresowaniem. Inwestorzy zwracają też uwagę na mniejsze rynki, np. Łódź, Poznań, Bydgoszcz czy Rzeszów. Warto zauważyć, że ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia. Na podaż terenów inwestycyjnych negatywnie wpływa ustawa o zakazie obrotu gruntami rolnymi, która została wprowadzona w 2016 r., a efekt ten można zaobserwować w Katowicach czy Warszawie, gdzie wiele gruntów uznano za rolne, przez co nie mogą one zostać sprzedane.

Wielomilionowe transakcje

Duża konkurencja na rynku wpływa na coraz wyższe kwoty transakcji, dlatego też zakup gruntu za ponad 150, 200, czy nawet 300 mln zł staje się częstym zjawiskiem. Przykładem takich transakcji może być sytuacja w Poznaniu, gdzie krakowski deweloper nabył grunty za 200 mln zł lub w Warszawie, gdzie dokonano transakcji o wartości 300 mln zł.

70% inwestycji to projekty mieszkaniowe

Deweloperzy intensywnie inwestują w projekty mieszkaniowe, a działki pozwalające na ich budowę sprzedają się w bardzo szybkim tempie. Również w tym przypadku ogromna konkurencja zmusza inwestorów do skracania terminów transakcyjnych do minimum, co często wiąże się z brakiem dogłębnej analizy nabywanych terenów. W pierwszej połowie 2021 r. projekty mieszkaniowe stanowiły 70% wolumenu transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych, jednak ten trend może się wkrótce zmienić z powodu malejącej liczby wydawanych decyzji o pozwolenie na budowę. W 2020 r. w Warszawie wydano pozwolenia na realizację 12-14 tys. mieszkań, czyli o połowę mniej niż 2 lub 3 lata wcześniej.

Coraz więcej mieszkań, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, nabywanych jest w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. Wpływa to na wzrost aktywności deweloperskiej, która wiąże się z wysokimi wynikami sprzedaży mieszkań. Duże zainteresowanie inwestycjami sprawia, że rosną ceny, a grunty pod projekty mieszkaniowe sprzedawane są w cenie powyżej 3 tys. zł do metra PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkania.  Często do takich sytuacji dochodzi w lokalizacjach, w których jeszcze 2 lata temu ceny były dwukrotnie niższe.

Duże inwestycje w mieszkania na wynajem są również spowodowane napływem inwestorów, którzy realizują projekty na tzw. miejscowych planach objętych komercją. Dotyczy to hoteli, akademików czy domów senioralnych, czyli lokali, w których ważny jest krótko- lub długookresowy najem. Jedną z większych inwestycji w sektorze wynajmu była sprzedaż PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze w pierwszym półroczu 2021 r. Branża PRS zapłaciła rekordową kwotę ponad 3,5 tys. zł do metra.

Zmiany w branży logistycznej

Wzrost aktywności deweloperów jest również zauważalny w branży logistycznej, w której odchodzi się powoli od formuły dużych parków logistycznych. Pojawiają się natomiast nieduże magazyny, które coraz częściej konkurują z rynkiem komercyjnym na obrzeżach dużych miast.

Pandemia, wiążąca się z zahamowaniem rozwoju rynku gruntów pod projekty biurowe czy hotelarskie, zmusiła wielu inwestorów logistycznych do wejścia w projekty spekulacyjne. Obecnie branża logistyczna coraz częściej realizuje projekty bez potencjalnych najemców, a takie sytuacje nie miały miejsca w latach poprzedzających pandemię. Nowe zachowania na rynku generowane są przez e-commerce oraz zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową.

Procedury administracyjne ograniczają potencjał inwestycyjny?

Czas pandemii nie sprzyjał sprawnemu przetwarzaniu procedur administracyjnych w urzędach, a obecnie decyzje o warunki zabudowy czy pozwolenia na budowę nie są wydawane na czas. Wpływa to na brak możliwości realizacji inwestycji, co z kolei wiąże się z ograniczeniem potencjału inwestycyjnego. Efekty spowolnienia wydawania zezwoleń będą widoczne w latach 2022 i 2023.

Obecna sytuacja sprawia, że coraz częściej słyszy się o dywersyfikacji biznesu. Wiąże się to ze zmianą postrzegania rentowności długookresowej, która do tej pory wynosiła 10 lat. Dziś przyjmuje się, że rentowność projektów inwestycyjnych powinna być ustalana na 20 lat. Takie podejście sprawia, że polski rynek staje się rynkiem dojrzałym, który dogania rynki zachodnioeuropejskie. Prognozowany wolumen transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych w 2021 r. może osiągnąć od 7 do 8 mld zł.

Zobacz również

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *