Zagraniczny kapitał na polskim rynku nieruchomości komercyjnych to aż 96%

Ten post dostępny jest także w języku: English

Zagraniczni inwestorzy interesują się nieruchomościami komercyjnymi w Polsce, co widać na podstawie rozkładu kapitału. Według danych CBRE, aż 96% z zainwestowanych w pierwszej połowie 2021 r. 2 mld euro pochodziło z zagranicznego kapitału, a zaledwie 4% od rodzimych inwestorów.

Chociaż w europejskich krajach lokalne inwestycje w nieruchomości komercyjne stanowią dużą, nawet ponad 50% część całych kwot, w Polsce przeważa zagraniczny kapitał. Według ekspertów CBRE taka sytuacja spowodowana jest brakiem odpowiedniej legislacji wspierającej lokalnych inwestorów. Pomoc mogłyby fundusze typu REIT, które ułatwiają inwestorom indywidualnym lokowanie kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem. Takie spółki lub fundusze inwestycyjne mogą liczyć na specjalny status podatkowy.

Zmiany w prawie mogłyby wpłynąć na większą dywersyfikację kapitału inwestycyjnego i jak podkreśla Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce, mogłyby korzystnie wpłynąć na wiele aspektów gospodarki. Gdyby lokalni inwestorzy mieli dostęp np. do funduszy typu REIT, zyskaliby odpowiednie narzędzia do lokowania kapitału.

Instytucję REIT w Europie po raz pierwszy wprowadziła w 1969 r. Holandia, a podobne spółki funkcjonują w innych państwach europejskich, takich jak Szwecja, Czechy, Niemcy, czy Francja. W Szwecji odsetek krajowego kapitału w inwestycjach w nieruchomości komercyjne w 2020 r. wyniósł aż 81%, we Francji – 62%, a w Niemczech – 55%. W Belgii i na Węgrzech odsetek rodzimego kapitału w ubiegłym roku wyniósł ok. 50%.

Do wprowadzenia odpowiedniej legislacji może zachęcić przykład Czech, gdzie przed wprowadzeniem REIT-ów udział krajowego kapitału w inwestycjach w nieruchomości komercyjne również wynosił zaledwie kilka procent rocznie. Po wejściu w życie ustaw regulujących funkcjonowanie REIT-ów zmieniły się proporcje kapitału. Dzięki temu udział lokalnych inwestorów w ciągu ostatnich pięciu lat wynosił ponad 20%, a w 2018 r. osiągnął aż 62%. W 2020 r. udział krajowego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych w Czechach wyniósł 21%.

Dodatkowo wprowadzenie REIT-ów w Polsce może wpłynąć na rynek mieszkaniowy, który przeżywa obecnie boom inwestycyjny. Udział rodzimego kapitału był do tej pory na kilkuprocentowym poziomie, dominowały natomiast zagraniczne fundusze inwestycyjne. REIT-y mogłyby zachęcić polskich inwestorów do zwiększenia swojej obecności na rynku nieruchomości, jednak wiele zależy od zapisów potencjalnej ustawy, która najprawdopodobniej dotyczyć będzie głównie nieruchomości na wynajem.

Polska zapewnia wyższe zyski  

Zdaniem analityków Walter Herz, niedługo będziemy obserwować serię kolejnych transakcji w sektorze PRS. Wielu inwestorów, którzy poszukują silnej kotwicy dla kapitału, wyraża bowiem zainteresowanie wejściem do Polski. Fundusze, które tworzą już u nas swoje portfolio mają z kolei szeroko zakrojone plany rozbudowy oferty. Obejmują one zakup tysięcy mieszkań zlokalizowanych w największych miastach w kraju. – Motywacją do inwestowania w Polsce jest z pewnością utrzymujący się wciąż duży niedobór mieszkań. Silnym magnesem są również stopy zwrotu, które kształtują się u nas na poziomie 5-6 proc. O 1,5 do 2 proc. wyższym niż w krajach Europy Zachodniej – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

W 2020 roku wartość inwestycji w sektorze PRS wyniosła w Polsce 250 mln euro. To duży wzrost w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, który jak podaje Walter Herz, miał wartość około 300 mln zł.

Nasz rynek najmu dysponuje zaledwie kilkunastoma procentami całkowitych zasobów lokalowych, jakie mamy w Polsce. Wynajmowane mieszkania należą głównie do właścicieli indywidualnych. Największym instytucjonalnym właścicielem portfela mieszkań na wynajem jest jak dotąd państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, którym zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego. W jego rękach jest ponad 2 tys. mieszkań zakupionych od firm deweloperskich w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi.

Rosną portfele mieszkań na wynajem 

Około 1,9 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie skupia natomiast prywatna platforma Resi4Rent, utworzona przez firmę deweloperską Echo Investment oraz Griffin Real Estate w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO. Do 2025 roku firma planuje rozszerzyć ofertę do 10 tys. mieszkań, zlokalizowanych także w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu.

– Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w ciągu najbliższych dwóch trzech lat rynek PRS w naszym kraju może wzrosnąć do ponad 20 tys. mieszkań, a przez kolejne dwa nawet potroić te zasoby. Już w tym roku możemy spodziewać się kilku dużych transakcji, w tym także umów typu forward funding, w ramach których fundusze uczestniczą w finansowaniu budowy projektów. Zainteresowane wejściem do Polski są zarówno fundusze europejskie, jak i kapitał izraelski i amerykański. Do największych firm aktywnych na naszym rynku należy m.in. TAG Immobilien, Resi4Rent, Heimstaden Bostad, Golub GetHouse, Catella, Aurec Capital Poland, Van der Vorm Vastgoed, czy Zeitgeist Asset Management – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz.

Katarzyna Tencza zaznacza, że firmy deweloperskie są otwarte na współpracę z funduszami. Oczekują jednak marży na satysfakcjonującym poziomie. – To właśnie ze względu na możliwość uzyskania wyższej marży deweloperzy nadal preferują sprzedaż detaliczną. Mimo obecnej sytuacji zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony indywidualnych odbiorców jest wciąż bardzo duże, nawet przy rosnących cenach. Ewentualny, znaczący spadek popytu przyniósłby funduszom większy dostęp do produktu – dodaje Katarzyna Tencza.

Ta historia zaczęła się w 2018 roku

Pionierska transakcja na naszym rynku w sektorze PRS miała miejsce w 2018 roku, kiedy fundusz Bouwfonds Investment Management za blisko 100 mln zł kupił od Matexi Polska budynek ze 193 mieszkaniami przy ulicy Pereca w Warszawie, który w całości przeznaczony został na wynajem instytucjonalny.

Do jednych z pierwszych transakcji należał również zakup przez niemiecki fundusz Catella Residential Investment Management 72 apartamentów w wieży Złota 44. Obecnie w posiadaniu funduszu jest 560 mieszkań w Warszawie i Krakowie.

Pod wynajem przeznaczone jest też 175 lokali, które LRC Group pod marką Vonder Europe nabyła w inwestycji Pacific Residence na warszawskim Powiślu. Inwestor kupił także od firmy Golub GetHouse 170 metrową wieżę mieszkalną z 900 apartamentami na wynajem, która ma stanąć przy Grzybowskiej 59 w Warszawie. Golub Gethouse ma także w planach budowę kompleksu na Służewcu z 380 mieszkaniami na wynajem i wieżowca z około 500 mieszkaniami na warszawskiej Woli.

Na początku ubiegłego roku byliśmy również świadkami przejęcia wrocławskiej firmy deweloperskiej Vantage Development przez niemiecką firmę TAG Immobilien, która zarządza w Niemczech ponad 84 tys. mieszkań na wynajem. W Polsce w ciągu najbliższych 5 lat inwestor zamierza zgromadzić zasoby sięgające nawet do 20 tys. mieszkań. Pierwsze z nich mają trafić na wrocławski rynek najmu pod marką Vantage Rent.

Sypią się kolejne transakcje

W minionym roku także Aurec Capital Poland pod marką LivUp, realizował swoją trzecią transakcję w sektorze PRS w Polsce. Firma nabyła nieruchomość przy ulicy Targowej w Warszawie, gdzie mają powstać trzy budynki ze 150 mieszkaniami. Wcześniej za ponad 100 milionów zł spółka kupiła od Matexi Polska realizowany w Warszawie projekt Puławska 186 z ponad 200 mieszkaniami, które trafią na rynek w przyszłym roku.

Pod koniec 2020 roku o zakupie budowanych w Gdańsku czterech budynków z 210 mieszkaniami poinformował Zeitgeist Asset Management. Za 81 mln euro firma kupiła też kompleks budynków u zbiegu ulicy Nowogrodzkiej i św. Barbary w Warszawie.

Ponad 80 proc. mieszkań od Nexity Polska w warszawskim budynku La Praga w ubiegłym roku kupił również holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed, który działa w naszym kraju od kilku lat.

Początek tego roku przyniósł kolejną dużą transakcję. Szwedzki operator Heimstaden Bostad za 380 mln zł w projektach, Moko Botanika, Studio Okęcie i jednym z budynków w inwestycji Unique Tower nabył prawie 650 mieszkań od firmy Marvipol. 640 mieszkań na warszawskiej Pradze Północ i Służewcu w formule build-to-rent wybuduje dla niego też firma deweloperska Eiffage Immobilier. W Polsce Heimstaden Bostad ma w portfelu prawie 1350 mieszkań, przeznaczonych na wynajem i szerokie plany rozwoju w naszym kraju. W Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach inwestor posiada ponad 103 tys. mieszkań na wynajem.

Pierwszą transakcję na rynku PRS zawarła niedawno także firma Dekpol, która sprzedała za około 150 mln zł projekt deweloperski realizowany we Wrocławiu przy ulicy Braniborskiej z koło 300 mieszkaniami.