Czy COVID-19 wpłynie na plany inwestorów budujących portfele mieszkań na wynajem?

Ten post dostępny jest także w języku: English

Wśród tendencji, jakie charakteryzowały dojrzewający polski rynek mieszkaniowy przed nastaniem ery covidowej widoczny był wzrost zainteresowania funduszy inwestycyjnych pakietowym zakupem mieszkań i wynajmowania ich najemcom (rozwój tzw. PRS Private Rented Sector – rynku najmu prywatnego). Olbrzymi potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga poważny kapitał, a stopy zwrotu możliwe do osiągnięcia na rynku wynajmu to najważniejsze powody zainteresowania.

 

Rynek najmu instytucjonalnego – początkowy etap rozwoju

Liderem na rodzimym rynku na polu tworzenia funduszu mieszkań na wynajem jest obecnie należący do Banku Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem. Zarządza on portfelem niemal 2 tys. mieszkań w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Co ważne, realizuje on kolejne inwestycje w ramach tzw. rynkowej części programu Mieszkanie+, więc jego pozycja w nadchodzących kwartałach wydaje się niezagrożona.

Drugim największym portfelem mieszkań z przeznaczeniem na wynajem dysponuje obecnie Resi4Rent – spółka z grupy Echo Investment. Spółka ma obecnie już w portfelu ponad 1,2 tys. mieszkań (Wrocław, Łódź i Warszawa), a w realizacji znajduje się pula kolejnych 1,4 tys. (w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Krakowie). Do 2023 r. portfel ma się zwiększyć do ok. 7,5 tys. mieszkań.

Paradoksalnie największą przeszkodą przed wybuchem pandemii COVID-19 dla rozwoju i rynku najmu mieszkań instytucjonalnego był brak podaży. Inwestorom zależało na hurtowym charakterze transakcji (szczególnie na zakupie budynków w całości), deweloperzy raczej niechętnie podchodzili do takich klientów, gdyż sprzedaż mieszkań odbiorcom indywidualnym przynosiła wyższe marże. Wybuch pandemii COVID-19 zmienił sytuację na rynku mieszkaniowym.  W II kw. 2020 r. na skutek obostrzeń związanych z pandemią i wybuchu niepewności, zakupy mieszkań na rynku pierwotnym zamarły. Wakacje i szczególnie wrzesień to już wyraźne odbudowanie popytu na rynku mieszkaniowym, jednak październik i atak II fali COVID-19 znowu pogorszył nastroje zakupowe.

Ambitne plany inwestycyjne, wejście nowych inwestorów

W minionych miesiącach byliśmy świadkami kilku spektakularnych przejęć, zakupów pakietowych lokali i ogłoszeń planów inwestycyjnych. Najważniejsze z nich to:

• W IV kw. 2019 r. niemiecki deweloper TAG Immobilien przejął jednego z większych wrocławskich deweloperów – spółkę Vantage Development. Po przejęciu ogłoszono, że TAG Immobilien planuje wybudować w Polsce 8-10 tys. mieszkań na wynajem.
• Do znacznych inwestycji w budowę portfela mieszkań na wynajem szykuje się spółka Eiffage Immobilier Polska. Przy projektach budowy mieszkań na wynajem doradza firma doradcza Savills. Pierwszą inwestycją ma być projekt przy ul. Postępu w Warszawie (PRogress Spot z 450 lokalami). Docelowo inwestor zamierza zrealizować kolejne inwestycje również w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku, obejmą one łącznie dodatkowo 2 300 mieszkań na wynajem.
• Kolejnym dużym graczem na rynku wynajmu instytucjonalnego jest niemiecki fundusz Zeitgeist Asset Management. W minionych miesiącach wzmacnia zespół i rozbudowuje portfel mieszkań: „Od momentu wejścia na polski rynek naszym głównym celem było stworzenie portfela nieruchomości, który przełoży się na ofertę co najmniej 800 mieszkań na wynajem.” – mówi Peter Noack, współzałożyciel Zeitgeist Asset Management. „Teraz czas na zmianę priorytetów. Szykujemy się do uruchomienia budynków, przy których dziś prowadzone są prace deweloperskie. Kolejnym krokiem, w niedalekiej przyszłości, będzie przygotowanie do wynajmu obiektów, profilując je wedle potrzeb różnych grup klientów.” Jak wynika z rozmowy z Peterem Noackiem, Zeitgeist AM jest też otwarty na współpracę z deweloperami, wraz z którymi będzie mógł poszerzać liczbę budynków z ofertą najmu instytucjonalnego mieszkań w głównych miastach Polski.
• Catella Polska, fundusz posiadający trzy obiekty (pakiet apartamentów w Złotej 44, budynek zakupiony od Matexi Polska – Pereca 11 oraz dom studencki wraz z 2 budynkami mieszkaniowymi w Krakowie) – rozważa inwestycje w kolejne domy studenckie w Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie.
• Wejście w segment instytucjonalnego najmu mieszkań zapowiedział gigant działający do tej pory w segmencie nieruchomości komercyjnych – Atrium Real Estate. Inwestor poinformował o wejściu na rynek warszawski i o przejęciu od Golub GetHouse wieży z 900 planowanymi do realizacji apartamentami na wynajem przy ul. Grzybowskiej 59. Inwestor zamierza w ciągu najbliższych 5 lat zbudować portfel obejmujący 5 tys. mieszkań na wynajem w stolicy Polski.

 Innowacyjne rozwiązania – mieszkanie jako usługa, nie inwestycja

 Resi4Rent, spółka z grupy Echo Investment wprowadziła do swojej oferty innowacyjną usługę polegającą na udostępnianiu mieszkań klientów w abonamencie. To wyraźny kierunek w stronę traktowania przez klientów nieruchomości nie jako inwestycji, ale jako usługi: „Model biznesowy „produkt jako usługa” funkcjonuje już od lat w branży przewozowej i turystycznej. Teraz czas na rynek mieszkaniowy. Mieszkanie w abonamencie to rozwiązanie i dla singla, i dla rodziny z dziećmi czy młodej pary z psem. Wszystkie lokale w naszej ofercie są wynajmowane bezpośrednio od firmy, na 12 miesięcy z możliwością przedłużenia – bez pośredników, bez niespodzianek. Widzimy, że najemcy coraz częściej doceniają wolność, jaką daje wynajem na partnerskich warunkach, w tym możliwość zmiany metrażu zależnie od potrzeb, wyboru lokalizacji pod aktualne miejsce pracy czy zamieszkania w okolicy, w której kupno mieszkania jest poza ich zasięgiem – to słowa Sławomira Imianowskiego, prezesa Resi4Rent.

Czy zawirowania związane z epidemią COVID-19 zmienią ten trend?

Czy nasili się zakup budynków i współpraca deweloperów z funduszami w schemacie „build to rent”? Poważnym problemem, który pokazał realne ryzyko związane z modem portfela mieszkań na wynajem są poważne spadki obserwowane na rynku wynajmu. Odpływ pracowników z Ukrainy, model pracy zdalnej oraz zdalne systemy nauczania na uczelniach to czynniki, które poważnie zachwiały stroną popytową rynku. Agenci nieruchomości informują, że stawki wynajmu spadły o kilkanaście %, zmniejszyła się skokowo pula zainteresowanych wynajmem lokali, studenci wycofywali się z podpisanych umów najmu.

Nie zaobserwowano natomiast istotnych zmian po stronie podażowej – deweloperzy nie obniżyli cen sprzedaży, a niektórzy wręcz je podnieśli. Sytuacja ta nie wpływa zatem korzystnie na analizę kosztów i zysków funduszy inwestycyjnych budujących portfele mieszkań na wynajem.

Zachowanie klientów w dobie silnego ataku II fali COVID-19 będzie miało istotne znaczenie dla długookresowej strategii sprzedażowej deweloperów. Zmniejszenie wolumenu zawieranych transakcji i narastająca presja na obniżkę cen mogą skłonić większą liczbę firm deweloperskich do rozważania modelu współpracy w funduszami poszukującymi mieszkań do swoich portfeli. Część z największych deweloperów może także podążyć w stronę dywersyfikacji swoich przychodów i pozostawić budynki z mieszkaniami na wynajem w ramach swoich grup (model działania Echo Investment i Resi4Rent). Na razie wciąż wolą sprzedawać mieszkania, lecz budowa własnych portfeli nieruchomości generujących stały przychód jest atrakcyjnym kierunkiem dywersyfikacji działalności.

Wydaje się, że skuteczną zachętą, która uruchomi i rozwinie opisywany schemat działania będzie dopiero zapowiadane od dawna wprowadzenie spółek typu REIT. Co do słuszności koncepcji ich wprowadzenia wszyscy są zgodni, wciąż brak jednak konkretnych działań, przez minione dwa lata nic się w tym kierunku nie zmieniło. Może więc w okresie potencjalnych problemów rynkowych związanych z pandemią warto wrócić do tego pomysłu, który w obecnych realiach mógłby pomóc uniknąć zawirowań popytowych związanych z COVID-19? Byłaby wtedy realna szansa, by poza przeważającym kapitałem międzynarodowym również polskie firmy i polski kapitał zaangażowały się w tym perspektywicznym obszarze rynku mieszkaniowego.

Szymon Jungiewicz

Główny Analityk Rynku Budowlanego, PMR