2022 – ceny mieszkań idą w górę z powodu nowych przepisów o warunkach technicznych?
Ceny mieszkań zależą przede wszystkim od kosztów budowy, na które oprócz materiałów budowlanych i robocizny składa się również wpływ przepisów prawnych. W ubiegłym roku warunki techniczne zmusiły inwestorów do budowy domów spełniających znacznie bardziej rygorystyczne normy energetyczne. W praktyce oznacza to wyższe nakłady na niektóre produkty.
Wątpliwości mogą budzić przygotowywane obecnie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany warunków technicznych, które dotyczą kwestii nasłonecznienia mieszkań i miejsc postojowych w garażach podziemnych – podaje portal GetHome.pl.
O ile ograniczenia dotyczące np. nasłonecznienia są szczególnie istotne, bo uniemożliwiają budowę mieszkań, w których przez cały dzień panuje półmrok, o tyle kryteria techniczne zawierają precyzyjne wymagania dotyczące okresu nasłonecznienia mieszkań. Problem w tym, że spełnienie tych warunków w silnie zaludnionym centrum miasta jest trudne. W związku z tym nie dotyczą one mieszkań jednopokojowych. To w pewien sposób zmusza deweloperów do tworzenia kawalerek. Deweloperzy sprzedali w tym roku w miastach o najwyższych cenach mieszkań więcej kawalerek niż dostarczyli na rynek – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. W efekcie oferta znacznie się obniżyła, a koszty metra kwadratowego są średnio najwyższe.
Tymczasem jeden z warunków technicznych został zmieniony tak, aby usunąć tego typu wyjątki od stosowania norm nasłonecznienia. Oznacza to, że w centrach miast nie powstaną już nowe ponure kawalerki. To może być niedźwiedzia przysługa dla potencjalnych nabywców kawalerek. Ponieważ deweloperzy będą zmuszeni do projektowania mieszkań o znacznie większej powierzchni, ich podaż w nowych budynkach powstających w centrach miast najprawdopodobniej spadnie. Jak podaje GetHome.pl, w efekcie ceny kawalerek w pożądanych lokalizacjach mogą wzrosnąć.
Skorzystają na tym osoby i firmy, które potrafią odpowiedzieć na zapotrzebowanie na kawalerki, przekształcając ogromne mieszkania na kilka metrów kwadratowych. To już ma miejsce; na przykład mieszkania 80m2 na sprzedaż z wydzielonymi jednopokojowymi mieszkaniami są reklamowane jako „pakiety inwestycyjne na wynajem”. Lekceważone są nie tylko przepisy dotyczące światła słonecznego, ale także bezpieczeństwa pożarowego i wentylacji.
Ponadto powstaje coraz więcej tzw. mikroapartamentów. Aby mieszkanie spełniało wymogi techniczne, musi mieć co najmniej 25m2 powierzchni. Mikroapartamenty mają zazwyczaj powierzchnię kilku metrów kwadratowych. Dlatego też, mimo że w reklamach często przedstawiane są jako mieszkalne, w świetle prawa są to nieruchomości komercyjne. Ich koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy może zaskoczyć nawet najbardziej zatwardziałego Kowalskiego. Przykładowo, jeden z deweloperów oferuje „mieszkania hotelowe” o powierzchni od 12 do 45m2 w samym centrum Wrocławia w cenie od 18 700 do 33 300 zł/m2.
Garaże podziemne
Urzędnicy zaproponowali także zmianę warunków technicznych, które mogą podnieść koszty realizacji garaży podziemnych, wpływając nie tylko na cenę miejsca postojowego, ale także na cenę mieszkań. O szerokości i długości miejsc postojowych decydują np. uwarunkowania techniczne. Plan zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli działka nie jest nim objęta, decyzja o warunkach zabudowy, określa ich minimalną i maksymalną liczbę. Na jej podstawie deweloper uzyskuje pozwolenie na budowę budynku lub osiedla. W zależności od lokalizacji, każdy lokal może być ograniczony do jednego, dwóch, a nawet trzech miejsc postojowych. Zatem w przypadku budynku ze 100 mieszkaniami, deweloper musi zapewnić mieszkańcom np. 100, 150 lub 200 miejsc parkingowych.
Niektórzy deweloperzy próbują ciąć koszty, oferując tzw. miejsca rodzinne, które umożliwiają zaparkowanie dwóch samochodów jeden za drugim lub wyjątkowe platformy, które pozwalają na zaparkowanie jednego samochodu nad drugim. Niewątpliwie nie jest to sytuacja przyjemna dla mieszkańców. Z drugiej strony za taką formę parkowania płacą znacznie mniej (np. 65 tys. zł), niż gdyby kupili dwa z dostępem do drogi manewrowej (po 50 tys. zł).
Co ważne, zdaniem Konrada Pochockiego, dyrektora generalnego i głównego eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich, deweloperzy będą w stanie zmieścić się w ustalonym przez urzędników limicie miejsc parkingowych, a co za tym idzie, będą mogli tworzyć mniejsze garaże. Wygląda na to, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to zmienić w nadchodzącym roku, gdyż korekta projektu warunków technicznych będzie wiązała się z budową miejsc postojowych w garażu z bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej (dojazdowej).
Ze względu na niewielkie rozmiary działek i wysokie koszty gruntów, GetHome.pl podkreśla, że deweloperzy, szczególnie w największych miastach, tworzą garaże podziemne. Problem w tym, że takie garaże znacznie podnoszą koszty budowy. Twierdzą, że nie mają one pokrycia w opłatach nabywców za miejsca postojowe, które według Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie są przecież skromne. W efekcie różnica ta jest uwzględniana w cenach mieszkań, co sugeruje, że są one po prostu droższe.
